스트레스 DSR 3단계, 내 주담대 한도 직접 계산하는 법

집값보다 한도가 먼저 발목을 잡더라

6억대 아파트를 보기 시작하면서 제일 먼저 막힌 게 “얼마까지 빌릴 수 있나”였어요.

한도를 모르면 가격대도 지역도 추릴 수가 없어요.
그리고 그 한도를 한 번 더 조이는 게 바로 스트레스 DSR이죠.

대출 구조 전반은 내집마련은 대출부터, 6억 매수 가능 한도에서 한 번 정리했는데, 이번엔 그중 스트레스 DSR만 파고들었어요. 이름은 들어봤어도 실제 계산에 어떻게 영향을 주는지 감이 잘 안 잡혔거든요. 공식 자료를 직접 읽고 소득 구간별로 한도를 넣어보면서 정리한 기록이에요.

스트레스 DSR이 한도에 하는 일

스트레스 DSR이 한도를 깎는 원리

DSR은 연소득 대비 연간 원리금 상환액 비율이에요.

은행권 기준으로 이 비율이 40%를 넘으면 대출이 안 나와요. 달리 말하면, 연 원리금 합계가 연소득 × 40% 안에 들어오도록 대출 원금이 역산되는 구조죠.

여기서 스트레스 DSR이 하는 일이 있어요. 원리금 역산에 쓰는 금리를 실제 대출금리보다 높게 잡아서 한도를 줄이는 것이죠. 수도권 기준으로 실제 대출금리에 1.50%p를 더한 금리로 원리금을 계산해요. 그러면 같은 소득에서 허용되는 원금이 자연히 쪼그라듭니다.

한 줄로 정리하면 이래요.

스트레스 금리는 “한도 계산용 가산금리”이고, 실제 갚는 이자와는 무관합니다.

DSR 한도가 줄어드는 것이지 매달 내는 이자가 늘어나는 게 아니에요. 헷갈리기 쉬운 부분이라 이 구분이 중요했어요.

단계별 가산금리, 지금 어디까지 와 있나

스트레스 DSR은 처음부터 센 강도로 들어온 게 아니에요. 전체 스트레스 금리를 도입 첫해부터 단계적으로 25% → 50% → 100%까지 올려 적용해 왔어요.

가산금리는 “전체 스트레스 금리 × 적용 비율”로 나오는 값이에요. 현재 수도권(서울·경기·인천) 주담대는 3단계, 즉 100%를 반영한 1.50%p가 적용 중이에요.

지방은 3단계 시행 시점에 한시 유예되어 2단계(0.75%p)로 차등 적용됐는데, 2026년 상반기까지 그 유예가 연장된 상황이에요. 하반기 이후는 별도 발표에 달려 있죠. 단정하기 어려운 부분이라, 지방 주담대를 보는 분이라면 신청 시점에 금융위원회 공지를 다시 확인하는 게 안전해요.

스트레스 금리는 가산 전 기준 금리를 “과거 5년 내 최고금리 − 현재금리 차”로 산정하되 하한 1.5%p, 상한 3.0%p 구간에서 정해져요. 지금은 이 기준금리 자체가 하한인 1.5%p라서, 3단계 100% 적용 시 가산이 딱 1.50%p로 나오는 구조입니다.

내 한도 직접 계산하는 법

소득 구간별 한도 시뮬

아래 표는 가정을 명시한 추산이에요.

• 만기 30년, 원리금균등 상환
• 실금리 가정: 연 4.50% (시중 주담대 기준. 신청 시점에 달라져요)
• 스트레스 후 계산용 금리: 수도권 기준 4.50% + 1.50%p = 6.00%
• 기존 부채 없음 가정. 신용대출 1억 초과 시 그만큼 차감돼요
• DSR 40%(은행권). 6억 주택 매수라 구간캡 6억엔 안 걸리고, LTV는 40%(규제지역 비생애최초)·70%(생애최초) 두 경우로 표기

표를 보면 핵심이 드러나요. 스트레스 DSR로 DSR 한도가 줄지만, 서울 같은 규제지역에선 LTV가 한 번 더, 그리고 대개 더 세게 깎습니다. 규제지역 무주택자 LTV 40%면 6억 기준 2.4억에서 막히고, 생애최초 70%라도 4.2억이 상한이에요. 소득이 높아도 실대출이 LTV 캡에 묶이는 경우가 많은 거죠. min(DSR 한도, LTV 적용액) 중 낮은 쪽이 실대출이에요.

본인은 어느 라인에 가깝나요?
위 표에서 연소득 구간을 먼저 확인하고, 생애최초 여부·기존 부채를 더해 보수적으로 잡는 게 낫더라고요.

저라면 이렇게 봐요

6억 이하라면 DSR에서 아예 빠지는 정책모기지부터 봐요. 디딤돌·보금자리·특례 조건별 비교에서 자격을 정리했는데, 거기 요건에 걸리는지가 먼저예요.

주의할 점

참고 자료

대출 조건은 전부 금융위원회 원문에서 확인했어요. 요약본은 단계·시점이 빠지는 경우가 있어서, 중요한 수치는 원문을 보는 편이에요.

• 금융위 3단계 스트레스 DSR 시행방안 · 단계별 가산금리 0.38·0.75·1.50%p 근거
• 금융위 수도권 가계부채 관리 강화방안 · 규제지역 LTV 40%·생애최초 70% 강화
• 금융위 주택시장 안정화 대출수요 관리 방안 · 시가 구간별 한도캡 6·4·2억
• 금융위 2025년 11월 가계부채 점검회의 · 지방 2단계 유예 연장

레스덕의 정리

스트레스 DSR은 외워야 할 수치가 아니라 구조를 알고 신청 시점에 다시 계산해야 하는 변수예요.

핵심은 이거예요. 실금리에 가산금리를 얹어 원리금을 계산하면 한도가 줄고, 실제 내는 이자는 그대로죠. 이 구분만 잡아도 스트레스 DSR이 왜 내 한도를 깎는지가 명확해집니다.

여기에 LTV와 구간캡이 한 번 더 걸려요. 셋 중 가장 낮은 값이 실대출이라, 계산보다 보수적으로 잡아두는 게 나아요. 정책모기지 자격이 있다면 DSR이 아닌 DTI 트랙으로 빠지니까, 자격부터 확인하는 순서가 맞고요.

수치는 신청 시점에 꼭 다시 계산하세요.