양도세 1주택 비과세, 2년 보유·거주 요건부터 12억까지

집을 팔 때 양도세가 0원이 될 수도 있어요.
1세대 1주택 비과세 얘기예요.

근데 막상 요건을 뜯어보면 “그냥 1주택이면 되는 거 아니야?” 싶다가 멈칫하게 돼요. 보유에 거주, 조정대상지역, 고가주택 기준까지 조건이 여러 겹이거든요. 서울에 6억대 첫 집을 알아보는 입장에서 직접 공부한 내용을 정리했어요.

비과세 요건과 12억 한도, 핵심만

비과세 요건, 하나씩 보면

보유 2년, 기산일은 취득일

취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 해요. 계산 실수가 많은 포인트인데, 등기일이 아니라 잔금일이 기준이 되는 경우가 많아요. 계약서를 다시 확인하는 게 맞죠.

조정대상지역은 거주 2년 추가

보유 2년만으로는 부족한 경우가 있어요. 취득 당시 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면, 보유 2년 외에 거주기간도 2년 이상이어야 비과세가 돼요.

중요한 건 “취득 시점” 기준이라는 점이죠. 취득 후 조정대상지역이 해제되더라도 취득 당시 지정돼 있었으면 거주 요건은 그대로 남아요. 반대로 취득 당시 비조정 지역이었다면 이후 지정돼도 거주 요건은 붙지 않습니다.

2026년 현재 조정대상지역은 서울 25개 구 전역이에요. 2025년 10월 16일부터 기존 4개 구(강남·서초·송파·용산)에서 서울 전체로 확대됐거든요. 경기도 과천·광명·하남·의왕·성남·수원 일부 등 12곳이 함께 묶여 있고요.

양도가액 12억 이하, 고가주택 기준

양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세예요. 12억을 넘으면 초과분에 비례해 세금이 붙고, 12억 이하 부분은 여전히 비과세로 처리돼요. 이 기준은 2021년 12월 8일 이후 양도분부터 9억 원에서 12억 원으로 상향된 거예요.

6억대 실거주 목적이라면 이 선은 당장 크게 걱정할 게 아니에요. 다만 수년 후 시세가 오르면 얘기가 달라질 수 있으니, 취득 시점에 한 번 시뮬레이션해 두는 게 낫죠.

12억 넘으면 적용되는 장기보유특별공제

양도가액이 12억을 넘더라도 바로 세금 폭탄이 되는 건 아니에요. 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제(장특공) 특례가 있거든요.

일반 부동산의 장특공은 보유 연 2%, 최대 30%예요. 그런데 1세대 1주택은 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4% 합산이라 훨씬 유리해요. 보유 10년·거주 10년이면 최대 80%까지 공제받을 수 있죠.

예를 들어 보유 5년·거주 5년이면 40%(20%+20%), 보유 10년·거주 10년이면 80%가 되죠. 장기 실거주할수록 세 부담이 크게 줄어드는 구조예요.

단, 이 특례는 12억 초과분에만 적용돼요. 그리고 거주 2년을 못 채우면 이 80% 표가 아니라 일반 공제(최대 30%)로 떨어집니다. 12억 이하분은 어차피 비과세로 처리되고요.

갈아타기, 일시적 2주택 3년 특례

기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠깐 2주택이 되는데, 이때 요건을 맞추면 비과세를 유지할 수 있죠.

요건은 두 가지예요. 종전 주택을 취득한 지 1년 후에 신규 주택을 취득하고, 신규 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 1주택으로 간주돼요. 처분기한은 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정·비조정 지역 구분 없이 3년으로 통일됐어요. 예전엔 조정지역이 더 짧았는데, 지금은 동일하죠.

내 상황에 대입해 점검하는 5단계

저라면 이렇게 봐요

서울에서 6억대 실거주 아파트를 산다면, 취득 시점에 이미 조정대상지역이에요. 그러면 보유 2년만이 아니라 거주 2년도 함께 채워야 비과세가 되죠. 보유와 거주, 두 트랙을 같이 관리하게 되는 셈이에요.

1세대 1주택 비과세를 위해 특별히 뭔가를 더 하는 게 아니에요. 처음부터 실거주 목적으로 사면 요건이 자연스럽게 갖춰지는 구조죠. 세금이 두려워서 집을 못 사는 것보다, 요건을 알고 계획을 맞추는 게 훨씬 현실적이에요.

세금 3단계 전체 흐름은 1주택 세금, 매수·보유·매도 3단계 정리에서 정리했어요. 생애 단계별로 세금을 어떤 순서로 만나는지는 세금 만나는 순서도 같이 보면 흐름이 잡혀요.

주의할 점

참고 자료

양도세 요건은 국세청·국토교통부 원문에서 확인했어요. 세법은 적용 시점·개정에 따라 달라질 수 있다는 점이 중요합니다. 실제 매도 전에는 홈택스나 원문으로 꼭 다시 보세요.

• 국세청 양도소득세 개요 · 1세대 1주택 비과세·고가주택 12억 기준
• 국가법령정보센터 소득세법 시행령 · 비과세 보유·거주요건 원문
• 국토교통부 주택시장 안정화 대책 · 조정대상지역 서울 전역·경기 12곳 확대(2025.10.15)

레스덕의 정리

비과세는 그냥 1주택이면 생기는 게 아니에요. 보유 2년·거주 2년·12억 이하라는 요건을 미리 알고 맞춰나가는 것에 가깝죠.

서울에서 취득하면 조정대상지역이라 거주 요건이 핵심 변수가 돼요. 실거주 목적이면 요건이 자연히 쌓이지만, 단기 이사나 세대 변동이 생길 때 한 번씩 현황을 점검하는 게 중요한 이유예요.

수치와 지정 현황은 매도·매수 시점에 다시 확인하세요.